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楼市“贷款难”真相:额度分配与市场热度错配 全年交易增长或仍超10%

贝壳研究院6月30日发布的《2021年上半年市场报告》显示,上半年中国房地产市场整体保持快速增长,二手房市场交易量比去年下半年增长12%,新房交易额则创下2016年以来同期最高,重点二线城市及城市圈内二三线城市增长速度较快。

二手房交易量在今年前六个月划出上扬曲线。据贝壳研究院数据,2021年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成,较去年下半年增长12%。与去年下半年相比,重点50城中超过60%的城市上半年二手房成交量实现增长,城市多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。其中福州、绍兴、合肥、苏州等成交量增速在40%以上,长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

另一方面,新房市场规模增长速度超过二手房。国家统计局数据显示,2021年1-5月全国商品住宅销售面积、销售额分别为5.97亿㎡、6.46万亿元,同比分别增长39.0%、56.5%,相比2019年同期分别增长22.6%、43.4%,绝对规模达到2016年以来历史同期最高。

市场高温带动银行信贷扩张 年中放贷收紧是“惯例”

楼市向好直接传导至银行放贷侧。贝壳研究院报告显示,今年一季度,房地产市场热度较高,核心城市入学需求比往年更为强烈,二手房交易增长较快,也带动信贷扩张。央行公布的金融数据显示,一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿,规模创近10年同期历史新高。

目前,部分银行出现放款速度减慢情况。在杭州,有多位银行个贷经理表示房贷额度紧张,放款周期普遍延长至三、四个月。热点二线城市中,南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象:部分银行暂停了二手房贷款业务,甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

在中原地产首席分析师张大伟看来,2021年中国楼市上半年行情甚佳,交易量同比大幅上涨,南方有些城市甚至翻倍,在这样的情况下贷款额度紧张实属正常。以往年经验来看,每年6月、12月是银行年中、年尾的清算和考核节点,贷款通常都会收紧,进入三季度陆续恢复,以实现对阶段性额度紧缩的拉平。

信贷额度分配与楼市热度出现时间错配 未影响实际交易需求

对于银行出现延迟放款甚至停贷的现象,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,二季度以来部分城市信贷额度紧张,原因是房地产贷款集中度管理下,金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间的错配,这会在短期影响市场交易节奏,但不会影响交易需求。

多家广州地区的银行表示,目前仍在正常受理贷款申请、放款,并不存在停贷。近日,中国银行广东分行对媒体回应称,目前一、二手房贷业务并未暂停,网上关于该行暂停房贷业务的相关报道均为不实消息。

张大伟称,这一轮房贷利率上涨和贷款紧缩本身不代表房地产市场调控。“部分地区小银行无法放贷的个案被放大了,其实房产信贷本来就不是小银行的主营业务,大行的情况更具代表意义。整体来看,很多地区的大行也只是放款周期拉长,真正影响比预期小。”

细水长流下的信贷规模总量有保障 全年交易增长预计超10%

贝壳研究院报告指出,货币政策整体稳健下,房地产贷款总量不会失速下滑。今年1-5月,居民部门新增信贷规模达到3.7万亿,比2019年增长24%,新增居民中长期贷款增长29%左右,表明截止目前银行的信贷投放并未受到少数银行压降比例的影响。

2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿。贝壳研究院认为,如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配,预计今年居民部门新增中长期贷款增长6%-8%,大概有6.4-6.5万亿左右的额度,去掉上半年3万亿左右的已使用额度,下半年还将有超过3万亿左右的信贷额度。即使今年居民部门新增中长期贷款额度与去年持平,下半年也有2.8万亿-3万亿的居民新增中长期贷款。细水长流下的信贷规模总量有保障。

过了上半年考核节点后,下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态,市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。“预计下半年二手房市场交易量增速放缓,全年新房、二手房交易规模比去年增长超过10%,市场规模超过25万亿。”许小乐称。

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