房贷什么时候还清最划算?

答案是不提前还款才是最划算。

在多数人的印象之中只要提前还贷就可以少还之后的贷款。但实际情况并不是这样的,我们所还的房贷不论是等额本息还是等额本金前期还的利率是相当惊人的。所以说我们前几年还的大部分都是贷款当中的利息,本金偿还的很少,这也是为什么不建议提前还贷的原因。

我们按照100万贷款30年期来计算:

房贷什么时候还清最划算?

100万贷款贷30年我们的每月的月供为5300多元,5年时间我们共计还款31.8万元。其中偿还利息23.5万元,本金只偿还了8.3万元。也就是说如果贷款5年后我们一次性还清的话我们这笔房贷的年利率就相当于8.6%。实际100万5年期的房贷总利息也不到13万,所以说提前还款一定是亏的。贷款30年期的数据如此,贷款20年期的数据与30年期的相差无几。

就算是我们到了最后一个月提前还款也还有利息未付清,算下来我们也无形中提高了贷款的成本。只不过贷款还到最后阶段以后所还的本近占到绝大部分,这个时候如果非要提前还也是可以的。但最划算的还是不提前还贷。

从上面的计算我们可以看到100万贷款贷30年5年之后一次还清我们总共只偿还了8.3万的本金,剩余本金还要偿还91.7万元,如果这个时候真有钱可以一次性还款还不如做做理财,按照当前5年期整村整取的利率2.75计算。就算把这笔钱一直放在银行25年之后91.7万也能收益近83万最终获得174.63万元本息。而房贷所支付的利息还剩68万元,自己还能倒赚15万。如果把这笔钱拿来做理财收益还能更高。

一、房贷几年内还清最划算

1、公积金贷款买房不建议提前还款

大家都知道公积金贷款利率很低,相当于是福利性贷款,当今社会的通货膨胀和货币贬值蒸发掉的钱都比这个多。所以金融机构的理财置业人员都不建议提前还清公积金贷款。

2、商业贷款买房的提前还款建议

商业房贷的还款方式通常分为两种,第一种是等额本息还款,对于此类还款方式,金融机构工作人员建议借贷人在总还款期限的前1/3的时限内还清贷款最为合理。第二种是等额本金还款,此类还款方式提前还款的合理时间则为总还款期限的前1/2的时限内。

二.提前还贷注意事项

1、及时办理房产抵押注销

很多人不清楚,在贷款期间房子是出于抵押状态的。该套房屋不能出租、转卖等。所以在还清贷款之后,一定要及时的到银行办理抵押解除业务,否则,抵押记录仍在房产部门有备案,未来埋下隐患。

2、部分还贷不要先还公积金

如果您在办理贷款的时候选择的是组合贷款,这时候就会涉及到先还哪一部分贷款的问题。小编在这里建议大家先还商业贷款,因为大家都知道相比公积金贷款,商业贷款的利息比较高,如果先将商业贷款的那部分还清了,那么对于个人和家庭来说,每月的房贷压力必定会减轻很多,而且利息也节省不少。

3、了解各银行提前还贷的政策

大家在办理提前还贷之前一定要提前了解银行的政策,并不是所有银行的政策都是一样的,有的甚至会影响信用记录,甚至交罚金,所以要提前了解清楚,建议在办理银行贷款的时候就谨慎些。

4、银行允许提前还贷时间不同

大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。

5、银行调整利息周期不同

一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。

对于房贷族来说,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期周,则是越晚调整越划算。

6、”还完房贷”后别忘记撤销抵押登记

无论是在合同期内还完贷款的,还是提前还款的,市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。

根据产权证在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种,一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证,和银行没有什么关系了。

但由于各个银行不同分行的操作规定不统一,有些分行只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前,提前拿到房产证,房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后,一起去房管局撤销抵押登记,即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。

四、适合提前还款的人群

1、不愿意有负债,不想承受过大生活压力的人。

2、购房不久,处于还款初期的人。由于刚开始还贷,本金基数大,利息相应高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。

3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快,部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多,如果将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。

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